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10 consejos para vender rápidamente una casa

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Las aletas invierten en propiedades infravaloradas, las ordenan, compensan los gastos y obtienen sus ganancias. Como con cualquier otro tipo de negocio, las casas de reventa tienen sus propias leyes y principios. Antes de comenzar a trabajar, vale la pena comprender los matices e identificar posibles riesgos.

Razones para la apariencia

A pesar de la presencia de buenos activos, la reventa de viviendas en Rusia como un tipo de negocio solo está ganando impulso. La razón de esto es el sistema fiscal actual, que requiere que el vendedor compense al estado el 13% del valor de la casa. El mercado occidental se convirtió en el inspirador ideológico de las ganancias en la reventa de bienes inmuebles. Por primera vez, tales operaciones comenzaron a llevarse a cabo en los Estados Unidos.

Durante la crisis mundial de 2008, los agentes inmobiliarios se dieron cuenta de lo rentable que es comprar objetos ilíquidos, invertir en su mejora y vender después de la reconstrucción a un buen precio. El trabajo sistemático ha ayudado a muchas agencias a sobrevivir en un momento en que los competidores luchaban por cada cliente, ofreciendo precios y condiciones estándar. Con el tiempo, voltear como un fenómeno comenzó a ganar popularidad y desarrollarse como una dirección separada en el trabajo con bienes raíces.

¿Qué necesita un flipper principiante?

Este negocio es ideal para quienes desean trabajar de forma remota, viajar y no apegarse a los limitadores en forma de salarios. Un agente o agente de bienes raíces que ya esté familiarizado con las leyes de un nicho y esté listo para invertir su potencial en operaciones de riesgo puede asegurar un mejor comienzo.

Para comenzar su propio negocio, un emprendedor debe:

  1. Centrarse en el mercado inmobiliario, determinar un precio favorable y desfavorable,
  2. Haga sus propias inversiones o trabaje con un socio que invierta,
  3. Elabore un plan de acción claro y establezca una secuencia de trabajo,
  4. Responda rápidamente a los cambios y a la información propia,
  5. Forme un equipo de contratistas confiables (reparadores, anunciantes, abogados),
  6. Establecer plazos y construir una base.

No es posible que una persona se encargue independientemente del volumen completo de tareas, por lo tanto, la búsqueda de socios o empleados dignos es una prioridad. Cada uno es responsable de su propia dirección y es un engranaje en el mecanismo. Tenga en cuenta que este tipo de negocio requiere legalización.

¿Cómo se ve un esquema de casa de reventa?

Si coloca voltear en un algoritmo específico, obtendrá el siguiente esquema:

  1. Busque "basura" o un objeto que se venda a bajo costo,
  2. Valoración y redención de bienes inmuebles,
  3. Limpieza rápida del objeto (reparaciones cosméticas, paisajismo de la parcela personal, instalación de vallas, modernización, inspección y finalización de comunicaciones, etc.),
  4. Publicidad y búsqueda de un comprador potencial,
  5. Ejecución de una transacción que requiere soporte legal,
  6. Pago de impuestos
  7. Beneficio y distribución de beneficios, capital de trabajo para la compra de la próxima vivienda.

El modelo presentado es bastante simple, pero laborioso. Es importante que el tiempo juegue un papel importante en su implementación. Si las reparaciones se retrasan, la política de precios y el momento de los beneficios cambiarán.

¿Dónde buscar objetos para comprar y cuánto puede ganar?

La tarea principal del flipper es obtener objetos rentables para la compra. Pueden ser casas de campo, residencias de verano, casas privadas, casas de pueblo, dúplex, parcelas, etc. Es deseable que todos estén ubicados en lugares de mayor actividad, construcción continua y expansión de infraestructura. Por ejemplo, a este respecto, una opción de ganar-ganar es Moscú y la región de Moscú.

Las ganancias más altas se pueden obtener en:

  • un activo infravalorado (casas en cualquier condición, que se encuentran en lugares que pronto se construirán),
  • casas en estado "muerto" (que requieren reparación externa e interna, que solo visualmente parece complicado y costoso),
  • objetos colaterales (son propiedad del banco y caen bruscamente de precio. Para encontrarlos es mejor actuar de forma privada y revisar periódicamente la información en los sitios web de bancos y otras instituciones)
  • venta urgente (cuando los propietarios necesitan dinero o se están preparando para mudarse),
  • problemas con los documentos (tener un buen abogado en el personal, puede encontrar tales casas y, en el marco de la ley, resolver problemas con los documentos).

Después del registro, los maestros que crean una casa atractiva para comprar de la nada se ocupan del asunto.

¿Cómo aumentar el valor de mercado?

La mayoría de los propietarios no tienen el tiempo ni el dinero para poner sus viviendas en orden. Es más rentable para ellos vender su propiedad sin inversiones y no gastar su tiempo en mejoras. Esto puede ser utilizado por profesionales. Con una base de recursos y un buen equipo de reparación, puede transformar rápidamente su hogar.

Involucre a diseñadores y profesionales novatos que puedan encontrar materiales de construcción de proveedores directos. Recuerde que las compras al por mayor brindan ahorros adicionales. La cooperación con el mismo contratista comercial dará beneficios en forma de servicio prioritario y de alta calidad de su propiedad.

Como sabe, las reparaciones de alta calidad no significan costosas. Puede crear un estilo y un interior único a partir de cosas simples. Presta atención a las pequeñas cosas. Se puede alentar a un cliente a comprar algo que parezca absolutamente insignificante a sus ojos.

Lo principal es aplicar la combinación correcta e implementar diseños que satisfagan los gustos de los clientes. En Estados Unidos, para la reventa, intentan decorar el infield con la plantación de espacios verdes. Una cerca pintada y un césped bien cuidado llevan rápidamente al comprador a una decisión positiva.

Búsquedas de clientes: trucos y trucos

En la etapa de compra de un objeto, ya es importante comenzar la búsqueda de un comprador potencial. El tiempo en este asunto es una prioridad, por lo que muchos agentes recurren a trucos y trucos. Por ejemplo, llaman a las personas en la base, encuentran personas interesadas y establecen un precio mínimo. Luego le ofrecen al otro cliente un precio más alto, y cuando él está de acuerdo, le informan al primer comprador que hay una persona que está lista para ofrecer una gran cantidad. Utilizando el método de forzar y aumentar la emoción, el flipper logra el precio máximo, por encima del cual es casi imposible "saltar".

Se invita a los compradores falsos a inspeccionar la casa terminada, quienes, con todo su aspecto, muestran interés. Este es un incentivo adicional para realizar una compra impulsiva. La información visual y la publicidad correctamente seleccionadas juegan un papel importante en fuentes confiables. La configuración de publicidad en Internet y la búsqueda de clientes pueden ser realizadas por un individuo en el personal de la empresa. En algunos casos, puede transferir viviendas en venta a una agencia y ganar su comisión.

Escalado de negocios

Después de practicar varias transacciones, la aleta puede expandir el personal y aumentar el número de bienes inmuebles en circulación. Esto ayudará a alcanzar un nivel de ganancias cualitativamente nuevo y conquistar el mercado. En el proceso de optimización del negocio, debe establecer asociaciones, buscar conexiones y su gente que informará sobre la aparición de nuevas oportunidades interesantes para la inversión.

Las aletas generalmente comienzan con un distrito o localidad. Para expandirse, preste atención a otras regiones y perspectivas de trabajo en el extranjero. Proporcione una parte trasera sólida frente a abogados y buenos contratistas. Analizar competidores y evaluar sus métodos de promoción. No tenga miedo de probar varias opciones de publicidad y recurrir a enfoques no estándar. Por lo tanto, su negocio funcionará como un reloj.

¿Cómo aumentar los beneficios de voltear?

Inicialmente, hablamos sobre el hecho de que Rusia no es tan activa en el sector de ventas debido a la carga impositiva que recae sobre el vendedor. Los especialistas aprendieron a sortear esta barrera de varias maneras:

  1. Obteniendo una deducción de impuestos (si la vivienda cuesta menos de 3 millones de rublos, entonces paga el 13%, pero puede obtener una deducción de hasta 160 mil rublos, y el comprador hasta 260 mil rublos),
  2. Propiedad de bienes inmuebles durante más de 3 años (dichos propietarios no pagan impuestos al realizar transacciones con activos),
  3. Reducción ilegal pero práctica del costo real (en el registro oficial, la diferencia se paga en efectivo).

Como regla general, los principiantes trabajan con su propio capital de trabajo. Esta es una pequeña cantidad que se invierte en el objeto. Un aumento en la rotación ayudará a ir más allá de la tarifa habitual.

Pero no olvide hacer un error de cálculo preciso. Su plan financiero debe ser perfecto. Considere los riesgos financieros y planifique en función del peor escenario. Por lo tanto, puede obtener una experiencia invaluable y buenas ganancias en las transacciones inmobiliarias.

Cómo revender un nuevo hogar

Puede comprar un apartamento en un edificio nuevo no solo del desarrollador. Al mismo tiempo que el desarrollador que está construyendo la casa, los inversores privados, los fondos mutuos y otras entidades legales pueden vender viviendas en la misma casa. Si ofrecen comprar un apartamento en una casa aún no construida, tal transacción se llama asignación de derechos.

La esencia de este fenómeno es que el vendedor y el comprador acuerdan la transferencia de la propiedad de un objeto inexistente. Las leyes rusas prohíben la venta de bienes inmuebles prácticamente sin terminar. Sin embargo, es posible comprar una vivienda en una casa que aún no ha sido comisionada si concluye un llamado acuerdo de cesión o cesión de derechos. En este caso, el comprador asume todos los derechos y obligaciones del accionista, que originalmente era el vendedor, y el vendedor recibe dinero a cambio.

Los agentes inmobiliarios que trabajan en el principal mercado inmobiliario de Moscú le dijeron a RBC Real Estate acerca de las dificultades en la adquisición de apartamentos para la transferencia de derechos y la mejor forma de prepararse para tal acuerdo.

¿Por qué usar asignación?

La asignación de derechos no es la forma más obvia de adquirir un apartamento en un edificio nuevo. La gran mayoría de los compradores de vivienda en el mercado primario prefiere tratar directamente con el desarrollador: en Moscú, la proporción de tales transacciones supera el 70%, informa la agencia inmobiliaria Best-Novostroy citando datos de Rosreestr.

El segundo lugar en términos de prevalencia lo ocupan las transacciones mayoristas, en las que una determinada empresa (es decir, una entidad legal) compra simultáneamente parte del departamento al desarrollador. Con tal venta al por mayor, el desarrollador puede proporcionar a la entidad legal un descuento, según Best-Newbuilding. Tal mecanismo es beneficioso para el desarrollador, ya que el desarrollador puede deshacerse inmediatamente de docenas de apartamentos. La empresa compradora también encuentra ganancias: por lo general, dichas empresas mantienen los lotes que han comprado, para luego venderlos a particulares a un costo mayor.

La asignación directa de derechos ocupa solo el 3% del mercado primario de la capital, se deduce de las estadísticas de Rosreestr.

La estructura de ventas de apartamentos en el mercado primario de Moscú en 2017

Tipo de transacciónLa proporción del volumen total de transacciones en el DDU,%
Compra por un individuo de un desarrollador71%
Ofertas al por mayor con una entidad legal21%
Transacciones al por mayor con un individuo (más de 4 lotes por 1 individuo)4%
Asignación de una entidad legal2%
Asignación de individuos1%

Tabla: "Best-Newbuilding", Departamento de Rosreestr para Moscú

Los lotes más populares, por regla general, no se destinan a la implementación de un nuevo proyecto al comienzo de las ventas; se dejan para más adelante, dijo Irina Dobrokhotova, presidenta de la junta directiva de Best-Novostroy, en RBC Real Estate. En este caso, los compradores mayoristas debido a relaciones informales con el desarrollador pueden comprar apartamentos por adelantado y luego ponerlos a la venta. En este caso, la asignación de derechos puede ser la única opción para comprar un apartamento del área y habitación deseadas en un complejo residencial particular.

La asignación también puede ser solicitada si el comprador desea un apartamento que no tenga las características más comunes y dichos lotes ya hayan terminado con el desarrollador. Por ejemplo, en una pantalla LCD puede haber solo dos o tres ofertas de apartamentos de clase económica de cuatro habitaciones. Los inversores pueden comprar dichos apartamentos por adelantado y luego revenderlos a compradores comunes a un precio más alto.

"Los propios desarrolladores a menudo son reacios a aceptar las tareas para no crear competencia dentro del proyecto", advirtió Irina Dobrokhotova. - El precio será más alto para la asignación, a medida que aumente la preparación para la construcción de la instalación, especialmente si el apartamento se compró en la etapa inicial de preparación, y cuando se vende la asignación, se venden más cerca del momento en que se encarga la casa. "La comisión del desarrollador (si está implícita para la ejecución de la asignación) puede incluirse en el precio de transferencia, especialmente si se ofrece una transferencia con características especiales que el desarrollador no tiene en venta para la transferencia".

"La principal ventaja de este esquema es que el acuerdo de asignación está sujeto al registro estatal en Rosreestr", dijo Natalia Kuznetsova, directora general de la agencia de bienes raíces Bon Ton. "Desde el momento de dicho registro, el adquirente se convierte en un participante de pleno derecho en la construcción compartida con todos los derechos y obligaciones estipulados por el contrato y la Ley Federal N ° 214."

Quien vende

Los vendedores que ofrecen viviendas en un nuevo edificio para reasignación pueden dividirse en tres grupos, dijo Dmitry Panteleimonov, socio gerente de la Agencia Nacional de Bienes Raíces. “El primer grupo son los inversores. Estos incluyen individuos que compran un promedio de uno a diez apartamentos, entidades legales cuyos volúmenes de inversión se miden en cientos de millones de rublos y fondos de inversión cerrados (es decir, fondos de inversión mutuos cerrados) que se especializan en bienes raíces ”, dijo Panteleimonov.

"El segundo grupo son los contratistas", continuó el experto. - Estas son entidades jurídicas que prestaron diversos servicios, desde la construcción hasta la comercialización. Los más comunes son los contratistas de la construcción, con quienes el desarrollador paga parcial o totalmente los metros cuadrados. El tercer grupo son las personas que compraron propiedades para sí mismos, para miembros de su familia o para alquilar, pero por diversas razones decidieron u obligaron a venderla ".

En Bon Ton Real Estate Agency, en 2017, se observó una disminución en la proporción de personas que revenden un departamento comprado previamente. Según Natalia Kuznetsova, esto se debe a una disminución en la rentabilidad de la inversión en bienes raíces.

"Vale la pena mencionar a otro grupo de inversores: estos son inversores que compran viviendas para el arrendamiento posterior", agregó Dmitry Panteleimonov. "Ahora la participación de tales inversores en proyectos clásicos de clase económica y de confort es mínima (menos del 3%), ya que el negocio de alquiler en nuestro país genera un ingreso [total] en el nivel de 4-5% por año".

Cómo revisar un apartamento

El principal obstáculo al que debe prestar atención es el hecho de que no solo se transfieren los derechos, sino también obligaciones bajo contratos de participación en construcción compartida , llamó la atención sobre la agencia "Bon Ton". “Si el participante anterior (cedente) no pagó el monto total del contrato, entonces el nuevo participante (cesionario) tendrá que pagar sus deudas. Por lo tanto, es necesario solicitar documentos de pago que confirmen el pago real del precio del acuerdo de participación, así como un certificado del desarrollador sobre los acuerdos realizados y sobre la ausencia de atrasos en el pago ”, recomendó Natalia Kuznetsova.

"Si la asignación es entre individuos, entonces la ley permite el pago del precio de concesión antes del registro estatal del contrato", dijo el CEO de Bon Ton, "Esto crea una oportunidad para" vender "los derechos varias veces. Por lo tanto, es aconsejable utilizar una célula bancaria para acuerdos mutuos ".

Es bastante difícil y, a veces, imposible. comprar una cesión de un departamento que fue comprado con una hipoteca si el comprador también tiene un préstamo hipotecario, indicado en "Best-Newbuilding". "Pero si el comprador viene con efectivo, es posible", explicó Irina Dobrokhotova. "Hay acuerdos de asignación cuando la hipoteca se paga por primera vez, y luego se redacta un acuerdo de asignación".

“En este caso, se redactan dos contratos: primero, un acuerdo de préstamo entre el comprador y el vendedor. Esta es una forma simple por escrito: el contrato no está sujeto a registro, es una especie de recibo ”, agregó Dobrokhotova. - El comprador primero transfiere el dinero al vendedor del apartamento en virtud del contrato de préstamo, paga la hipoteca, elimina el "gravamen" (en edificios nuevos, esto no es realmente un gravamen, ya que todavía no hay ningún objeto, y el sello en el DDU es "Hipoteca por ley"). Por lo tanto, el departamento deja de ser hipotecario y luego se vuelve a emitir al comprador (cesión de derechos). Cuando la casa se pone en funcionamiento, el comprador ya emite un certificado de propiedad ".

El principal factor de riesgo al comprar un apartamento para la transferencia de derechos se puede llamar fiabilidad del constructor , считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов. — Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор. Si hay más enlaces en la cadena de transacciones, entonces para cada uno de ellos es necesario verificar el cumplimiento de las obligaciones de pago ".

"También vale la pena prestar atención a ¿Cómo cumplió el inversor sus obligaciones de pago? : mediante pago en efectivo, compensación por el trabajo realizado, una factura o de otro tipo ", aconsejó Panteleimonov. - Si está comprando un departamento de una entidad legal, solicite documentos que confirmen la autoridad del firmante para completar esta transacción. A veces, en los estatutos de una organización, el director general no tiene autoridad para enajenar propiedades. En el caso de un fondo de inversión mutuo cerrado, tales riesgos son mínimos, ya que todas las transacciones requieren el consentimiento previo de un depositario especial o comité de inversión ".

Un factor separado es problema de precio . “Al comprar un apartamento mediante la asignación de un reclamo, obtienes un reclamo por el monto indicado en el primer acuerdo de capital. Por lo general, es mucho menor que el precio que paga al inversor. Es decir, en caso de retraso en la puesta en funcionamiento de la casa y disputas legales con el desarrollador, el precio base para calcular todas las multas y sanciones a su favor será el precio del contrato entre el desarrollador y el primer propietario, no el precio que pagó al inversor ", dijo en" Bienes inmuebles nacionales ".

Cómo ha cambiado el mercado

Recientemente, el número de apartamentos vendidos por cesión de derechos ha disminuido significativamente en Moscú y la Región de Moscú, que se encuentra en las agencias inmobiliarias de Est-a-Tet, Best-Newbuilding y National Real Estate. “Hace dos años, la cantidad de personas con dinero gratis disminuyó, lo que no pudo sino afectar la demanda y afectar a los inversores. La participación de reventa disminuyó: hasta el 20% de las personas eventualmente dejaron viviendas de inversión para su propia residencia ", dijo a RBC Real Estate Valery Ruchiy, director del departamento de ventas de la agencia Est-a-Tet.

Desde enero de 2015, los inversores privados (es decir, personas físicas y jurídicas pequeñas) prácticamente no han invertido en nuevos edificios, Dmitry Panteleimonov está seguro. "Los grandes inversores (entidades legales y fondos mutuos cerrados) continúan trabajando en el mercado, pero la participación de las inversiones en vivienda ha disminuido notablemente", dijo el experto. - Esto es especialmente cierto para la clase económica de la región de Moscú. En 2017, tales transacciones tuvieron lugar solo en aquellos casos en que la relación “precio / liquidez de un objeto / confiabilidad de un desarrollador” era obviamente ventajosa. Con las inversiones en proyectos de Moscú, las cosas están mejor, pero no mucho ".

En varios proyectos emblemáticos, el rendimiento puede ser mucho mayor que el de los depósitos bancarios (alrededor del 11% en algunos proyectos de clase cómoda y hasta el 17% en la clase premium), sin embargo, es difícil para los inversores privados calcular dicho objeto y predecir cuál será al comienzo de las ventas. ventas, señalado en "Best Newbuilding". “Muchas personas deciden comprar un nuevo edificio solo después de asegurarse de que la construcción se lleve a cabo dinámicamente y de que el objeto se encuentre en la etapa de instalación. En este caso, la asignación no será tan rentable [para los vendedores] ”, explicó Irina Dobrokhotova.

"En general, desde 2015 podemos hablar de un largo descenso en el mercado inmobiliario", concluyó Dmitry Panteleimonov. - Esta tendencia continuará en los próximos años. Esto se debe a varias razones: el exceso de oferta sobre la demanda, las consecuencias de la crisis demográfica de los años noventa, así como la próxima renovación, que de alguna manera ajustará el mercado debido a los grandes volúmenes de viviendas que ingresarán al mercado ".

Lo que es más rentable: vender la casa usted mismo o a través de una agencia.

En los últimos 10 años, se han formado tantas agencias inmobiliarias que ha sido imposible contarlas. ¡Solo en Moscú hay más de 2 mil de ellos! Incluso un feriado profesional apareció por iniciativa del gremio de Moscú, el día del agente inmobiliario (19 de diciembre).

Supongamos que, siguiendo el consejo de conocidos o anunciando en Internet, elige una agencia, concluye un acuerdo con él y comienza a esperar a que le traigan a un comprador. ¿Cuánto tiempo durará tu espera? Mes? Dos? ¿Tal vez seis meses? Será en vano buscar términos de venta en el contrato, lo más probable es que sean vagos o redactados con grandes reservas legales. Por supuesto, es posible rescindir el contrato debido a períodos prolongados, pero ¿cómo puede hacerse esto oficialmente si no se detallan en el contrato? Lo más probable es que nada.

Consejo 1: no espere vender una casa a través de una agencia de bienes raíces más rápido que con una venta independiente. Es más probable que las personas compren propiedades directamente del propietario.

Además, hay un truco legal brillante: "la coordinación del valor de la propiedad en venta". Es decir, el valor de su casa será determinado por un tasador supuestamente independiente, que probablemente sea empleado a tiempo parcial de la agencia. Tal valor estimado estará claramente por debajo del mercado. Sobre la cuestión de cómo evaluar independientemente la casa antes de la venta, volveremos.

Además, los agentes inmobiliarios pueden "irse", es decir, además de la comisión del vendedor (1-5% del monto de la transacción), a las agencias (especialmente las de gama alta) también les gusta tomar una comisión oculta del comprador, lo que aumenta el valor de su propiedad y, como resultado, los términos.

Y - el último. Al llegar a una agencia de bienes raíces, no sabe quién trabajará en su transacción, y si se entera, nadie se lo dirá: este es un especialista experimentado o un interno que aprenderá el arte de vender en su propiedad.

Consejo 2: la venta automática es más rentable que a través de una agencia. Al menos el tamaño de las comisiones (50 mil rublos o más).

¿Qué documentos se necesitan para vender una casa?

Comience a vender una casa preparando documentos:

  1. Pasaporte catastral para la casa y la tierra,
  2. El consentimiento notarial del cónyuge para vender la casa,
  3. El acto de poner una casa en funcionamiento,
  4. Certificado del Servicio de Impuestos Federales sobre la ausencia de deuda tributaria de propiedad,
  5. Certificado de la Sociedad Gestora (ZHEK) sobre la ausencia de deudas en las facturas de servicios públicos,
  6. Permiso para construir y diseñar una casa (si existe),
  7. Extracto de la USRN. El documento, aunque pagado, es muy útil en el proceso de venta. Por ejemplo, es útil documentar al comprador su derecho a ser propietario de una casa, así como convencerlo de la ausencia de arrestos, gravámenes y otros problemas con la casa y la tierra. En otras palabras: un extracto oficial de Rosreestr ayuda a tomar una decisión de compra.

Rosreestr envía extractos de la USRN dentro de los 3 días (hay demoras). Si desea recibir información más rápido, le recomiendo ordenar los estados de cuenta directamente a través de la API de Rosreestr, por lo que recibirá un documento dentro de una hora. El costo es el mismo: 250 rublos, los datos oficiales son de la USRN Rosreestr y están confirmados por la firma digital electrónica del registrador (EDS).


Extracto de USRN, que ordené recientemente a través de la API de Rosreestr

Cómo preparar una casa en venta

Preparar una casa puede ser una actividad fascinante que abrirá en usted un diseñador, un arquitecto y una gran cantidad de oficios. Haga que la casa sea atractiva y se destaque del resto con un toque único. Puede ser una veleta en el techo, una hermosa puerta forjada, una valla recién pintada, un banco acogedor o un buzón de moda cerca de la entrada. La casa y cerca de la casa deben estar limpias y ordenadas.

Algunos consejos simples:

  • Antes de vender la casa, le recomiendo hacer una pequeña reparación cosmética: elimine las grietas, manchas, astillas, arañazos, papeles pintados con pegamento, techos de cal, etc.
  • Decora los lugares más visibles de la casa con cortinas brillantes, un jarrón de flores o un aplique de pared,
  • Destacar los aspectos positivos de las habitaciones y locales. Por ejemplo, uno es soleado, el otro es acogedor, el tercero es ideal para una biblioteca u oficina, si mueve una mesa allí y coloca varios estantes,
  • Mire su propia casa a través de los ojos del comprador.

Consejo 3: los psicólogos dicen que las personas toman una decisión de compra en los primeros 15 segundos. Interesar al comprador aún en camino a la casa.

La fachada de una casa lista para la venta debería verse así

¿Cómo ganar dinero en la reventa de apartamentos?

La reventa de apartamentos está cobrando impulso nuevamente después de la crisis. Lea acerca de cómo ganar dinero en la reventa de apartamentos, qué forma elegir y qué habilidades se necesitan para esto.

Contenido:

En Europa y los EE. UU., La reventa rápida de bienes raíces o "flipping" ha sido popular desde hace mucho tiempo. En Rusia, este tipo de negocio está empezando a arraigarse debido a dificultades tales como:

En Europa y los EE. UU., La reventa rápida de bienes raíces o "flipping" ha sido popular desde hace mucho tiempo. En Rusia, este tipo de negocio está empezando a arraigarse debido a dificultades tales como:

  • grandes inversiones al principio
  • alto riesgo de no vender propiedades al precio deseado,
  • sutilezas de la legislación y el mercado inmobiliario.

Sin embargo, aquellos que estudiaron el tema y no tomaron medidas apresuradas encontraron objetos líquidos para comprar, evitando competidores y ganando con éxito.

Cómo comenzar a ganar dinero en la reventa de bienes raíces

Los ingresos por la reventa de bienes inmuebles deben comenzar con el registro de la empresa.

Por supuesto, un individuo también puede comprar apartamentos. Solo tenga en cuenta que las transacciones demasiado frecuentes pueden alertar a la oficina de impuestos.

Además, pagará más impuestos (13% del monto de la venta) que si emite una IP. La ley puede recibir una deducción de impuestos solo una vez y por un monto limitado.

Cómo calcular el costo óptimo de una casa

La evaluación adecuada de la casa antes de la venta es la mitad del éxito. La revaluación de su propiedad conduce a una pérdida de tiempo, y la subestimación lo priva de dinero, lo que, como usted sabe, no sucede mucho.

Consejo 4: tenga en cuenta que el valor de su hogar está determinado solo por el nivel de vida a su alrededor. En otras palabras, cuanto más ricos sean sus vecinos, más costosa será su casa.

Hay dos enfoques para evaluar el valor de los bienes inmuebles:

  1. El enfoque de costos, que consiste en determinar los costos de comprar el mismo terreno y construir una casa similar, teniendo en cuenta su depreciación,
  2. Comparativo, donde compara su casa con las mismas casas en venta. Cuantas más comparaciones encuentre, más exactamente podrá determinar el precio de mercado.

Consejo 5: en el proceso de comunicación con el comprador, descubra los verdaderos motivos de la compra y concéntrese en ellos. Si al comprador le encanta el baño, no olvide mostrarlo o mostrar el lugar donde se puede construir el baño.

Elegir un sistema tributario

La opción más conveniente es el sistema impositivo simplificado "Ingresos menos gastos". En este caso, pagará el 15% de esta diferencia.

Como se puede ver en la tabla, los ahorros son sustanciales. Puede continuar tranquilamente con su negocio, mostrar a los clientes que está trabajando oficial y legalmente, evocando su confianza, y no tendrá miedo a las multas por actividades comerciales ilegales.

La mayoría de los compradores de vivienda para reventa ven el acuerdo como inversión.

Se supone que tiene suficiente dinero para comprar un apartamento. Debe incluir los posibles costos de papeleo, reparaciones y pago de facturas de servicios públicos.

En lugar de comprar el primer apartamento o casa con el que se encuentre, debe analizar el mercado inmobiliario en su región y ciudad.

Realizamos investigaciones

  1. Vea cómo se venden diferentes propiedades inmobiliarias, según los siguientes indicadores:
  • tipo de edificio
  • clase de apartamentos
  • ubicación
  • estacionalidad
  1. La demanda y la oferta de nuevos edificios y viviendas secundarias deben evaluarse por separado.
  2. Evaluar la situación en el mercado de desarrolladores y agencias inmobiliarias.

Algunos desarrolladores sin escrúpulos han echado tanto a perder su reputación que sus apartamentos se venden mucho peor, a pesar de la ubicación en una buena zona y los descuentos. Esto es especialmente cierto si va a comprar un apartamento en una casa en construcción.

Después de dicho análisis, podrá presentar un diferencial aproximado en los precios de los apartamentos de cierto nivel y condición, para no pagar de más por el aire y no perder dinero en la venta.

3. Comprar un apartamento terminado con o sin decoración.

Si desea ganar dinero en la reventa de apartamentos, puede descartar inmediatamente la tercera opción. No es fácil vender un apartamento nuevo terminado por encima del precio del desarrollador, y esto solo se puede hacer después de unos años, cuando (y si) sube de precio.

El hecho es que dicho apartamento ya se venderá en el mercado secundario, incluso si no ha vivido en él durante un día. Es más difícil obtener una hipoteca para tal casa, por lo tanto, ya es menos atractiva para los compradores.

Es importante comprender que incluso las cantidades que he citado como ejemplo solo se pueden obtener cuando usted está bien versado en el mercado.

Si considera que los edificios nuevos son un objeto para hacer negocios, verifique cuidadosamente al desarrollador y evalúe la liquidez de la transacción mucho antes de su implementación. Incluso es posible que nadie necesite el mejor apartamento si necesita acceder a él durante tres días con ciervos.

E inmediatamente apunte a apartamentos y estudios de una habitación y dos habitaciones, ya que es mucho más difícil ganar dinero con la reventa de apartamentos grandes. Son más caros y su demanda es menor, por lo que el proceso de venta puede retrasarse.

A pesar de que este negocio no es demasiado común en nuestro país, hay competencia en él. No hay tantas opciones rentables para apartamentos, y muchos de ellos ni siquiera llegan al mercado abierto, permaneciendo en bases de bienes raíces cerradas.

Si el acceso a dichos recursos solo puede ser obtenido por expertos en bienes raíces, entonces las plataformas de negociación de quiebras están abiertas a todos, y puedes encontrar cientos de opciones para apartamentos líquidos en ellos.

Por cierto, la competencia en el mercado de ofertas de bancarrota es notablemente menor que con la compra directa de apartamentos para reventa.

¿Cómo es esto posible, dado el beneficio obvio de comprar un apartamento a un precio de 50-70% por debajo del mercado? Hasta ahora, pocas personas conocen esta posibilidad o no entienden de dónde provienen esos precios tan bajos en la subasta, y usted lo aprenderá en el video con nuestro experto.

Para obtener más información sobre cómo se organizan las licitaciones y sobre las mejores estrategias para comprar apartamentos, casas y autos en quiebra, hablamos en una clase magistral gratuita:

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Factores que afectan el valor de la casa (en importancia)

  1. Limpieza legal (hay todos los documentos necesarios, la casa está libre de los derechos de terceros, no está hipotecada a nadie y no aparece bajo arresto),
  2. Distrito de residencia (cuanto más ricos sean sus vecinos, más costosa será su casa),
  3. La ubicación de la casa (ecología, paisaje, el principio de la calle o el final, la proximidad del embalse o parque, la distancia desde la carretera),
  4. Estado técnico de la casa (año de construcción, deterioro, apariencia),
  5. Redes de ingeniería (calefacción, electricidad, gas, suministro de agua, alcantarillado, Internet),
  6. Infraestructura alrededor de la casa (caminos de acceso, tiendas, escuela, jardín de infantes, hospital),
  7. Disponibilidad para un acuerdo (nadie está registrado en la casa y nadie vive).

Consejo 6: recuerde que los factores clave para el comprador no serán las ventajas de la casa, sino sus desventajas. Evalúe de antemano las circunstancias que pueden obligarlo a obtener un descuento (ruido de trenes eléctricos que pasan, mal camino, agua de hierro, etc.) y aumente el precio según el tamaño del descuento propuesto.

Cómo enviar un anuncio de ventas efectivo

Primero, informe a sus vecinos y amigos acerca de sus intenciones: la posibilidad de vender a través de un "vestido de verano" es bastante alta. Pero la forma más efectiva de vender una casa es colocar un anuncio en Internet (ha pasado el tiempo de los anuncios en los periódicos, no pierda su tiempo).

  1. Regístrese en el sitio web Avito.ru y obtenga acceso a su cuenta personal. Será posible colocar solo un anuncio en la sección de "bienes raíces" de forma gratuita, pero no necesitamos,
  2. Tome 10-15 fotos de alta resolución. Además, recomiendo grabar un video, pero puede agregar un video a Avito solo como un enlace a YouTube, y esto no siempre es conveniente,
  3. Elija cuidadosamente la ubicación de la casa en el mapa. Si la casa está cerca de la carretera de circunvalación, puede indicar que se encuentra en la ciudad y, por lo tanto, aumentar la cantidad de veces que se ve un anuncio,
  4. Existen servicios pagos con los que puede resaltar su anuncio en color o agregar un marco, pero no le recomiendo gastar dinero en él. Lo único que funciona es mejorar la búsqueda. Es mejor hacer la recaudación el lunes o martes, cuando la actividad máxima del usuario,
  5. Indique solo información técnicamente importante en el anuncio: disponibilidad de comunicaciones, infraestructura, tipo de material de pared, tipo de techo, año de construcción, número de pisos, área, tamaño, número de habitaciones y baños. Frases como: un lugar pintoresco, tranquilo, cómodo, hermoso: en la descripción del anuncio son innecesarios. Esta es puramente su opinión personal, escriba solo los hechos. Además, no utilice frases de plantilla como: urgente, negociación, no moleste a los intermediarios, pero asegúrese de indicar que usted es el propietario,
  6. Indique el valor real de la casa en el anuncio y ciertamente no vale la pena colocar un anuncio sin un precio. Sin precio, sin demanda,
  7. No duplique anuncios en el mismo sitio, y si ve que su propiedad está siendo vendida por alguien que no sea usted, no dude en quejarse del anuncio duplicado en apoyo de Avito.

Un ejemplo de un anuncio: venderé una casa de bloques de silicato de gas de 2009 2 plantas + buhardilla. 1er piso: cocina - 20 sq / m, dormitorio de invitados - 15 sq / m, baño de visitas - 3 sq / m. 2 ° piso: dormitorio - 20 m² / m, dormitorio infantil №1 - 15 m² / m, dormitorio infantil №2 - 15 m² / m, baño con bañera - 10 m² / m. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Intente mostrar cada llamada entrante de un posible comprador.

¿Cuánto tiempo lleva vender una casa?

Entonces, los compradores potenciales comenzaron a llamarlo mezclado con agentes inmobiliarios. Según mis observaciones, para encontrar un comprador real, tendrá que realizar entre 5 y 20 impresiones, es decir, recibir entre 10 y 50 llamadas entrantes. Planifique pasar de 2 a 6 meses en la venta de una casa de campo.

Además, prepárese durante 2 semanas (generalmente este período se proporciona para transferir la casa al nuevo propietario) para retirar y dejar la casa vendida.

Consejo 8: si la venta se retrasa: reduzca el precio o retire la casa de la venta y vuelva a colocarla en la temporada alta (marzo-abril y octubre-noviembre).

Se encuentra al comprador, se establece el precio de la casa, solo queda organizar adecuadamente la venta de la casa en Rosreestr. Para ambas partes, este es el último y más crucial paso.

Tenga en cuenta que al vender una casa, el comprador adquiere el derecho de usar el terreno respectivo en las mismas condiciones que el vendedor de bienes inmuebles. Esto significa que si la propiedad de la casa se registró en Rosreestr, el nuevo propietario se convierte automáticamente en inquilino bajo un contrato de arrendamiento en las mismas condiciones que el antiguo inquilino; esto se denomina sucesión universal.

Qué impuestos sobre la venta de una casa tendrá que pagar

La legislación fiscal de la Federación de Rusia prevé el pago del impuesto sobre la renta por la venta de bienes inmuebles por parte de personas que lo han poseído durante menos de 5 años, el 13% del valor especificado en el contrato.

Consejo 9: a veces es más rentable vender una casa más barata, comprar moneda con este dinero o ponerla en un banco, que esperar a un comprador al precio que necesita. Si dan dinero, necesitas vender.

En conclusión

La auto-venta de una casa no solo es rentable, sino también útil. Una vez que pase este "camino", consolidará para siempre las habilidades del vendedor, que definitivamente necesitará al comprar y vender cualquier otro inmueble. Y el último consejo:

Consejo 10: vigile los movimientos mundiales de los precios inmobiliarios para vender cuando es caro y recomprar cuando sea barato.

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